Pourquoi les prix de l’immobilier ont doublé à Moscou en cinq ans -.

En 2020, pendant la pandémie du coronavirus, les confines et autres mesures restrictives ont entraîné une baisse considérable de la demande d’immobilier. Afin de stimuler les ventes, le gouvernement russe avait lancé un nouveau programme appelé «prêts hypothécaires préférentiels» (Hypothèque préférentielle). Cela avait eu un succès significatif, plusieurs centaines de milliers de familles qui ont bénéficié des taux d’intérêt réduits subventionnés par l’État .

L’augmentation de la demande, cependant, a favorisé l’augmentation des prix des nouveaux logements, tandis que les taux d’intérêt élevés de la banque centrale dissuadent les promoteurs de financer la construction de nouveaux logements.

• En octobre 2024, afin de contenir de l’inflation, la Banque centrale russe a porté ses taux d’itinéraire à 21%, leur niveau le plus élevé depuis le début des années 2000.
• Les promoteurs sont les premiers touchés par l’augmentation récente des taux. Au cours du premier trimestre de 2025, de nouveaux projets de logements totalisant seulement 8,1 millions de mètres carrés ont été lancés en Russie, une baisse de 24% par rapport à l’année dernière.
• L’augmentation des taux, le coût de la main-d’œuvre, les matériaux de construction et l’augmentation des impôts sur le revenu alimenté par la guerre de Poutine dans les répercussions ukrainiennes sur le prix de M², qui était en moyenne à 1840 € en mars à 1270 € en février 2022.

C’est à Moscou, qui concentre près d’un dixième de la population du pays, que l’augmentation des prix a été la plus importante depuis 2020. Il est maintenant nécessaire de payer 12,9 millions de roubles en moyenne pour l’achat d’un nouvel appartement dans la capitale russe (+ 86% en cinq ans) et 9,6 millions de roubles pour un studio (+ 97%). La location a également été touchée par l’augmentation globale des prix: le coût du loyer représente désormais 74% des salaires moyens de Moscou, contre 63% il y a deux ans .

• L’augmentation des prix limite l’installation à Moscou de familles de revenus modestes. Pour un budget de 5 millions de roubles (environ 53 000 €), qui a permis à 2020 d’acheter un appartement de 30 à 40 m² dans les quartiers près du centre, il existait en mars dernier seulement 7 lots disponibles sur l’échelle de la ville – contre 1124 en 2024 .
• En parallèle, les autorités municipales encouragent le développement de l’immobilier élevé. Au 1er trimestre de 2025, une étude immobilière de la ville intermark révèle que Moscou a augmenté en trois ans de la 18e à la 5e place au monde dans la classification des villes où le prix de l’immobilier pour le logement élevé est le plus élevé.
• Le coût d’achat moyen par mètre carré dans ces bâtiments de luxe est maintenant à 21 600 € à Moscou, plus qu’à Shanghai (19 700 €), à Londres (18 900 €) ou à Paris (18 600 €).

La hausse des prix de l’immobilier a entraîné une augmentation considérable de la durée moyenne des prêts hypothécaires en Russie: afin de maintenir les paiements mensuels à un niveau abordable, il faut en moyenne 26 ans aujourd’hui pour rembourser l’achat de nouveaux logements . En conséquence, plus de la moitié des prêts hypothécaires sont désormais remboursés par des retraités.